به گزارش شمال برگ نه فروشنده می فروشد و نه خریدار مبادرت به خرید می كند و اگر هم خریداری پیدا شود یا زوج های جوانی هستند كه از ترس بر باد رفتن اندك سرمایه شان مبادرت به خرید مسكن می كنند و یا عده محدودی هستند كه در این بازار به فكر سرمایه گذاری افتاده اند.
در خیلی از شهرهای استان مازندران با 100 یا 150 میلیون تومان نمی توانید مسكن تهیه كنید و مسكن در روستا بهترین انتخاب شما خواهد بود.
غلامرضا حمیدی، رئیس اتحادیه مشاورین املاك آمل در گفت وگو با ایسنا با اشاره به اینكه مسكن یكی از نیازهای اصلی خانوار است، اظهار نمود: در خلال ۳ماه گذشته یك فضای رقابتی شدید در بازار مسكن به وجود آمد كه سبب افزایش قیمت آن در شهرستان آمل شده است. عدم ثبات در بازار به گونه ای است كه فروشندگان در خرید تردید دارند فروشنده نمی داند كه اگر بفروشد به چه قیمتی باید دوباره یك مسكن خریداری كند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاك آمل با اشاره به اینكه یكی از دلایل اصلی افزایش نرخ ساختمان، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است، تصریح كرد: با برگشت قیمت ها حدودا به حالت عادلانه، بازار كاملا به حالت كما و ركود رفته است و به نظر می آید حدود ۴ تا ۵ ماه زمان لازم باشد تا بازار به حالت عادی خود برگردد.
حمیدی با تاكید بر اینكه به صورت قطع تا آخر سال جهش قیمتی در بازار مسكن و مشاورین املاك نخواهیم داشت، اظهار نمود: از ابتدای سال ۹۷ تاكنون در مدت مشابه با سال قبل در بعضی نقاط حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشتیم.
وی در پاسخ به این سوال كه با ۱۰۰میلیون تومان در كدام نقطه از شهرستان آمل می توان یك منزل مسكونی مناسب خریداری كرد، اظهار داشت: با این مبلغ فقط می توان در حاشیه شهر و یا در روستاهای نزدیك به آمل یك منزل خوب خرید این در شرایطی است كه با همین مبلغ در ابتدای سال ۹۶ می توانستیم در داخل شهر یك منزل خوب به مشتری معرفی نماییم.
بازار سنتی و مشاوران املاك ناآشنا
حمیدی به مشكلات حوزه مشاورین املاك اشاره نمود و با اشاره به اینكه این حرفه یك كار حقوقی است، خاطرنشان كرد: متاسفانه آشنا نبودن مشاوران املاك به حقوق خود و نگاه سنتی به بازار، باعث ضایع شدن حقوق شهروندان می شوند.
رییس اتحادیه مشاورین املاك آمل به برگزاری دوره های آموزشی ۱۰۰ ساعته قبل از صدور پروانه كسب، اشاره و تصریح كرد: تمامی صاحبان مشاورین املاك برای گرفتن پروانه كسب و یا تمدید آن موظف می باشند در این دوره های آموزشی كه زیرنظر سازمان فنی حرفه ای برگزار می گردد شركت نمایند و گواهی لازم را به دست آورند.
حمیدی، ازیاد بیش از حد مشاورین املاك و تعریف نشدن در پیكره قانون را یكی دیگر از مشكلات این صنف دانست و اظهار داشت: تعداد مشاورین املاك باید بر مبنای نیازسنجی و بر مبنای آورده های اتحادیه و نه بر مبنای بخشنامه و سیاست های دولت باشد.
استقبال افراد غیربومی برای خرید و فروش ملك در محمودآباد
مهدی نادری، مسئول یك مشاور املاك در شهرستان محمودآباد هم در گفت وگو با ایسنا با اشاره به اینكه استقبال افراد غیربومی برای خرید مسكن در این شهرستان افزایش داشته است، اظهار نمود: در صورتی كه افراد بومی بیشتر به دنبال رهن و یا اجاره مسكن هستند، افراد غیربومی در این استان، مبادرت به خرید می كنند. به دلیل افزایش قیمت ملك در تهران، غیر بومی ها در اطراف محمودآباد مبادرت به خرید ویلا می كنند، همینطور یزد، قوچان، اصفهان و مشهد همچون شهرهایی هستند كه ساكنان آن بیشتر در حومه شهرستان ملك می خرند.
این مشاور املاكی در ادامه با اشاره به اینكه محمودآباد نخستین شهر ساحلی جاده هراز است كه مسافران به آن وارد می شوند، اظهار داشت: جاده كلوده، شهر سرخ رود، نواحی شهرك تشبندان، آباد محله و تلیكسر همچون محله هایی به حساب می آید كه از جانب غیربومی ها مورد استقبال قرار گرفته است.
نبود ثبات در تصمیم گیری فروشنده های مسكن، بزرگترین مشكل این حوزه
نادری با اشاره به اینكه در شرایط نوسانات نرخ ارز، فروشنده ها بزرگترین مشكل خرید و فروش مسكن بودند، اظهار نمود: در صورتی كه قیمت مسكن در سیستم كار خودمان به ثبت می رسید، در هنگام قرارداد نهایی، فروشنده منصرف می شد و مبلغ بالاتری را طلب می كرد.با توجه به این روندی كه فروشنده ها بابت بالا رفتن دلار در بازار پی گرفتند، معامله زیادی انجام نمی شد، قیمت ها مدام متغیر بود اما باز هم نسبت به سال قبل امسال معاملات بیشتری در شهر انجام شد.
نادری با تاكید بر این كه هم اكنون در محمودآباد با داشتن ۱۰۰ میلیون تومان نمی توان آپارتمان و ملك خرید، خاطرنشان كرد: در بهترین وضعیت، زمین بدون سند، به سمت بیرون شهر و دورتر از ساحل، حدود 140 میلیون تومان قیمت دارد.
شعبان حسین نژاد، رئیس اتاق اصناف فریدونكنار هم در گفت وگو با ایسنا اظهار نمود: املاك در فریدونكنار حدود 30 تا 40 درصد افزایش قیمت داشت اما به كندی خرید و فروش می گردد و خیلی از این خریداران، مشتریان شهرستانی و در كنار ساحل این شهر هستند.
وی با اشاره به اینكه روند ساخت و ساز به علت افزایش قیمت مصالح ساختمانی، به صفر رسیده است، خاطرنشان كرد: امروز در فریدونكنار به دنبال خرید آپارتمان به جای ساخت آن است.
رئیس اتاق اصناف فریدونكنار با اشاره به اینكه به علت نبود ثبات موجود در بازار، سازنده برای ساخت و ساز اقدام نمی كند، اظهار داشت: ملك در جاهای مناسب در فریدونكنار هم دستخوش تغییراتی شده و قیمت گذاری آن هم بر عهده مالك است. اجاره ها و رهن هم با رشد فراوانی در فریدونكنار همراه بوده و در واقع در خرید و فروش، ساخت و ساز، رهن و اجازه تغییرات زیادی در فریدونكنار شاهد بودیم.
مشكل اصلی مسكن، نابسامانی بازار
سهیل آرتنگ، یك كارشناس حوزه مسكن در گفت وگو با ایسنا، بزرگترین معضل مسكن در شرایط امروز را نابسامانی بازار دانست و اظهار داشت: قدرت خرید متقاضیان در مواجه با رشد ناگهانی قیمت مسكن بخصوص در چندماه گذشته به شدت كاهش یافته و سرمایه كنونی غالب اقشار جامعه جوابگوی خرید در این حوزه نیست.
وی در تشریح رفتار متقاضیان مسكن، اظهار نمود: ترس خریدار و فروشنده برای ورود به بازار مسكن به جهت نوسانات حاكم و اقتصادی غیرپایدار سبب شده تا این دو قشر، برآورد درستی از میزان سود یا ضرر حاصل از معامله نداشته و ترجیح می دهند تا زمان بازگشت ثبات نسبی، در شرایط كنونی وارد این بازار پرریسك نشوند.
آرتنگ از خریدار، فروشنده و سازنده بعنوان اضلاع مثلث بازار مسكن نام برد و اضافه كرد: سرمایه گذاران این بخش هم به علت مشكلات ناشی از عدم تعادل بازار، تمایلی هم برای سرمایه گذاری و فروش پروژه های خود ندارند. بعنوان مثال اگر قیمت تمام شده واحدی بعنوان مثال یك میلیون تومان برای سرمایه گذار هزینه داشته، وی با خرید آن به مبلغ یك میلیون و 600 هزار تومان نه تنها می توانست به بازگشت سرمایه امیدوار باشد بلكه علاوه بر سود مكفی عاید از فروش طرح، مبلغی هم برای سرمایه اولیه در پروژه بعدی در نظر می گرفت اما در شرایط كنونی حتی اگر سازنده با 2 برابر قیمت تمام شده مبادرت به فروش كند بازهم در مراحل ساخت و ساز همان پروژه درجا خواهد زد.
عوامل انسداد بازار مسكن
كارشناس و فعال حوزه مسكن با بیان اصطلاح انسداد بازار، خاطرنشان كرد: تفاوت و عدم همخوانی دیدگاه سه ضلع مثلث بازار مسكن كه تنها عامل آن نوسانات بازار و رفتار غیرمنطقی اقتصاد بیمار ایران است، اصطلاح انسداد بازار را رقم زده و بازار در همه زمینه ها به كما رفته است.
آرتنگ در ادامه به تشریح دیدگاه و رفتار فعالان بازار مسكن پرداخت و تصریح كرد: فروشنده خواستار عرضه محصول خود به بالاترین قیمت بوده و خریدار كماكان با ذهنیت سابق و بی اطلاعی از نوسانات قیمت، خواهان خریدی ارزان قیمت است كه این عدم تعادل و نبود نقطه مشترك در دیدگاه ها سبب شده تا بازار مسكن وارد ركود شود.
آیا مسكن گزینه مناسب سرمایه گذاری است؟
وی در پاسخ به این سوال كه آیا بازار مسكن فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری است یا خیر، خاطرنشان كرد: در شرایط فعلی حتی گمانه زنی در این مورد فكری اشتباه بوده و به هیچ عنوان بازار مسكن در شرایط كنونی مناسب برای تزریق سرمایه نیست.
كارشناس و فعال حوزه مسكن با اشاره به تجربه چندین ساله ایران در تكرار ركود اقتصاد و برهم خوردن تعادل آن، اظهار داشت: غالب اقشار جامعه به این شرایط واقف بوده و می دانند كه هر چندسال یكبار افزایش چشمگیر قیمت و بعد از آن ركود و نزول شدید بازار وجود دارد. مردم این تجربه را دارند كه قیمت كنونی بازار مسكن كاذب است؛ باید اخطار داد كه اگر بحران كنونی در اقتصاد ایران ادامه داشته باشد قیمت دیگر افزایش نیافته چراكه مردم دیگر توان و قدرت خرید ندارند، ازاین رو سرمایه گذاری در این بخش مناسب نمی باشد.
خریداران كنونی بازار مسكن چه كسانی هستند؟
ایشان در ادامه متقاضیان كنونی بازار مسكن را به دو بخش تقسیم بندی و اظهار نمود: بخش اول مانند زوج های جوان كسانی هستند كه به خرید مسكن نیاز مبرم دارند اما بخش دوم متقاضیانی اند كه با عنایت به نوسانات و افزایش روز به روز قیمت ها، با ترس از اینكه مبادا در آینده نتوانند با اندك سرمایه خود خانه دار شوند وارد بازار آشفته كنونی شده و فعالان امروز، شرایط كنونی بازار مسكن را رقم زده اند.
كارشناس حوزه مسكن در تنكابن در جواب این سوال كه با دارایی 100 میلیون تومان چه نوع مسكن و چه مناطقی در شهر پیشنهاد می شود، پاسخ داد: مسكن در شهر تنكابن درای قیمت های متفاوتی بوده و با تغییر جغرافیا از شرق به غرب، به تدریج قیمت ها افزایش می یابد.
آرتنگ افزود: در حوزه شهری با این میزان از سرمایه می توان یك واحد 60 متری در بلوار جمهوری واقع در شرق با قدمتی بالغ بر 10 سال به بالا برگزید اما در بلوار شیرودی یا شهرك كریم آباد در غرب شهر تنكابن با 150 میلیون تومان، واحد طبقه سوم بدون آسانسور و پاركینگ 70 متری بالای 13 سال ساخت انتخاب شما خواهد بود و این تفاوتی است كه در غالب شهرهای توریستی حاكم است.
وی، این میزان از دارایی را مناسب برای خرید مسكن ندانست و تصریح كرد: در روستاها و شهرهای دیگر شهرستان تنكابن نظیر شیرود، خرم آباد و نشتارود این میزان از سرمایه بازهم انتظار در اختیار داشتن مسكنی آرمانی برای شما را برآورده نخواهد كرد.
استاد اقتصاد دانشگاه علوم كشاورزی ساری، آغاز تغییرات قیمت مسكن را از سال 85 دانست و با اشاره به قابلیت مسكن بعنوان یك كالای مصرفی و همینطور سرمایه ای تصریح كرد: مسكن كالای غیرهمگن بوده و تابع شرایط جغرافیایی است و از این حیث دستخوش تغییرات فاحش قیمت و كیفیت می گردد.
مسعود تقی پور در گفت وگو با ایسنا روابط بین عرضه و تقاضا در بازار را مطرح و اظهار نمود: برهم خوردن این معادله و همینطور غیرهمگن بودن دو عاملی است كه سبب نگاه متفاوت در این حوزه شده است.دو نگاه كلان مصرفی و سرمایه ای در این بخش وجود دارد كه در اغلب موارد نكات مشابه و نقاط مشتركی بین آنها موجود است.
این پژوهشگر و محقق حوزه اقتصاد، دیدگاه سرمایه ای را دارای رفتاری مشخص و معین برای كسب سود و صرفه بیستر دانست اما نگاه مصرفی به مسكن را شامل 3 دسته عنوان نمود و اضافه كرد: دسته اول زوج های جوان یا خانواده هایی هستند كه به دید مصرف و نیاز وارد بازار می شوند كه این نیاز می تواند شامل خرید خانه اول یا دوم باشد، دسته دیگر شامل موجر و مالكان بوده كه در بخش اجاره و رهن فعالیت دارند و دسته سوم دلالان و بنگاه داران خرید و فروش ملك و مسكن هستند كه خرید را به قصد فروش انجام می دهند.
كاهش نرخ بهره بانكی سبب ورود دارایی های سرگردان به بازار
تقی پور، كاهش نرخ بهره بانكی در سال قبل را سبب ورود دارایی های سرگردان و بالارفتن نقدینگی در بازار برشمرد و تصریح كرد: با افزایش تنش های مالی حاكم در بازار نظیر قیمت ارز بخشی از طبقات اجتماعی با خارج كردن پول های خود از بانك ها به خرید در بازارهای موازی روی آوردند.
این محقق، پژوهشگر و استاد اقتصاد دانشگاه یكی از دلایل ورود خریداران به بازار مسكن را افزایش قابل توجه نرخ اجاره بها عنوان نمود و اضافه كرد: دلیل دیگر دارایی های سرگردانی است كه بخشی از آن وارد بازار ملك شده است.
دلایل افزایش قیمت مسكن در ماه های اخیر
تقی پور، كاهش ارزش پول ملی و افزایش نقدینگی را عامل اصلی از بین رفتن سرمایه گذاری های مولد برشمرد و تصریح كرد: تصور مردم از شرایط بازار به دنبال كاهش ارزش پول ملی سبب شده تا فروشندگان تمایلی برای فروش نداشته باشند و از سویی افزایش تقاضا و برهم خوردن رابطه میان میزان عرضه و تقاضا بخصوص از بهمن ماه سال قبل تا شهریور منجر به افزایش 60 تا 120 درصدی قیمت مسكن در شهرهای بزرگ، متوسط و مناطق توریستی شده است.
استاد اقتصاد دانشگاه علوم كشاورزی ساری، افزایش نقدینگی بازار را مخاطره آمیز توصیف كرد و در ادامه با نگاهی به كاهش قیمت دلار در هفته گذشته اذعان كرد: چنانچه كاهش نسبی قیمت دلار ادامه داشته باشد بالطبع بازار مسكن نخستین بازاری است كه به آن واكنش نشان داده و می توان عكس العمل های ناشی از كاهش قیمت ارز را در بازار مسكن شاهد بود.
نظارت بر قیمت مسكن محسوس نیست
مجتبی پیرزاده، رئیس اتاق اصناف مركز مازندران هم در گفت وگو با ایسنا با اشاره به نظارت و بازرسی بر قیمت كالا، مسكن و اتحادیه ها، اظهار نمود: اتحادیه نهادهایی هستند كه نسبت به صدور پروانه كسب، نظارت های خاصی بر آنان اعمال می گردد.
وی ادامه داد: نرخ سود اتحادیه ها در توزیع كالا و خدمات مشخص است و مطابق آن باید نرخ گذاری انجام شده و مبادرت به عرضه كالا به مردم كنند و از آن سو بازرسی سازمان صنعت، معدن و تجارت به همراه اصناف و تعزیرات بر عملكرد آنان نظارت می كنند.
رئیس اتاق اصناف مركز مازندران با اشاره به نظارت بر قیمت مسكن در استان مازندران، تصریح كرد: نظارت بر قیمت مسكن به صورت محسوس امكان پذیر نیست، چون كه مالكان، خود تعیین نرخ مسكن شان هستند و یك معامله دوسویه از جانب خریدار و فروشنده انجام می شود، به صورتی كه خریداران با عنایت به برآورد قیمت در نقاط مختلف اقدام خرید قیمت ملكی با قیمت مناسب می كنند.
پیرزاده با اشاره به اینكه مسئولان اتحادیه ها هیچ دخل و تصرفی در قیمت گذاری ها در حوزه مسكن ندارند، تصریح كرد: مالكین با هر قیمتی كه خودشان بخواهند برای فروش و اجاره اقدام می كنند و مستاجر یا خریدار بر مبنای قیمتی كه مشاهده می كند و عرضه پیشنهادی كه به آنها می گردد در انتخاب یا رد پیشنهاد مختار هستند.
وی اظهار داشت: مسئولان اصناف مسئولیت نظارت بر قیمت دریافت حق كمیسیون در انجام معاملات ملكی را دارند و در صورت مشاهده تخلف آنرا پیگیری كرده و برابر مقررات با آنها برخورد می كنند.